Каковы особенности доходного подхода к оценке недвижимости?

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду.

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула доходного подхода

V = I / R,

где V - стоимость недвижимости, - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, - норма дохода или прибыли.

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли. Под доходом обычно подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли - коэффициент или ставку капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется при прямой капитализации для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

Основные методы капитализации - метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (анализ дисконтированных денежных потоков и капитализация по расчетным моделям). На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

тип недвижимости;

эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

достоверность и обширность информации;

характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Доходный подход, более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Основные недостатки доходного подхода:

необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения точной оценки будущего дохода затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая экономическая ситуация в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);

влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности);

стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод от владения объектом существенно затруднена).

Доходный подход важен для инвесторов и прочих участников рынка недвижимости, так как позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, которые представлены на рисунке 1.

Немного больше по теме

Проблемы рынка труда в России
рынок труд безработица Одной из коренных социально-экономических проблем современного этапа развития российского общества является проблема безработицы. Безработица влечет за собой расточение в огромных масштабах главной производительной силы общества - рабочей силы, существенное сокращение потенциального валового продукта и национального дохода страны. Очевидно, что при неполном ...