Каковы особенности доходного подхода к оценке недвижимости?

Парный анализ продаж по материалу стен:

Для объектов А1 и А3: разница составляет 0,2%

Для объектов А4 и А6: разница составляет 4,61%;

Для объектов А7 и А9: разница составляет 4,98%

Среднее значение: 3,86%, или поправка 103,86% (1,0386)

Парный анализ продаж по состоянию помещения:

Для объектов А1 и А2: разница по состоянию помещения составляет 15,1%.

Для объектов А5 и А6: разница 15%.

Для объектов А7 и А8: разница 11,4%.

Среднее значение: 13,83%, или поправка 113,83% (1,1383)

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом составляет 631,22 тыс. руб.

) Рассчитаем стоимость объекта недвижимости затратным подходом

При проведении расчетов затратным подходом учесть следующее:

для определения площади земли схематично начертить расположение здания на земельном участке с указанием размеров нежилого помещения (соответствующих Пнп), границы земельного участка плюс 2,5 м от кромки здания; Т.к. площадь помещения 212 кв. м., возьмем его размеры как 10 м на 21,2 м. С учетом того, что границы земельного участка прибавляются по 2,5 м к кромке здания, получаем размеры земельного участка 12,5 на 23,7 м. Площадь земельного участка соответственно составляет 296,25 кв.м.

Так цена земли равна 100 руб. за кв. м., то стоимость земельного участка составляет 29625 руб.

Затраты на новое строительство составляют: 3000 руб.*212 кв.м. = 636000 руб. + прибыль подрядных организаций (636000*0,2) = 127200 руб.

Физический износ здания составляет 35%: (636000*0,35) =222600.

Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа составляет: (636000+127200)-222600 = 540600 руб.

Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным подходом, с учетом стоимости земельного участка составляет:

+ 29625 = 570225 руб.

). Рассчитаем стоимость объекта доходным подходом.

Показатели

Единица измерения

Количество

Ставка аренды за месяц

Руб. / кв. м

35

Площадь оцениваемого помещения

кв. м

212

Потенциальный валовой доход за год

Руб.

89040

Убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, 1%

Руб.

890,04

Действительный валовой доход

88149,6

Расходы: - по управлению (10% от ДВД); - налог на имущество (2% от стоимости нового строительства); - страхование (0,1% от стоимости нового строительства); - плата за землю (1,5 руб./кв. м в месяц)

Руб.

8814,96 15264 763,2 5332,5

Чистый операционный доход за год

Руб.

57974,94

Для преобразования чистого операционного дохода в текущую стоимость недвижимости используется ставка капитализации, которая составляет 20%.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Немного больше по теме

Проблемы безработицы в Республике Беларусь
Осуществляемый в Беларуси в настоящее время переход к рыночным отношениям связан с большими трудностями, возникновением многих социально-экономических проблем. Одна из них - проблема занятости, которая неразрывно связана с людьми, их производственной деятельностью. Рынок предъявляет и требует совершенно иного уровня трудовых взаимоотношений на каждом предприятии. Однако, пока не с ...